April 6th, 2012

iblard my home

Как устроен город: Детские садики (II)

В конце статьи интересный момент относительно очереди в детские сады.

Антон Шафаростов:

Одной из острейших проблем в ближайшей перспективе будет взаимодействие власти и бизнеса при комплексном освоении территорий (КОТ). Комплексное освоение — процесс, при котором застройщик получает право на застройку обширной территории — от квартала до района. По идее, взявшись застраивать территорию комплексно, коммерсант должен построить там всё необходимое для нормальной и комфортной жизни. Сегодняшние реалии таковы, что коммерсанты бросают все силы на строительство и ввод коммерческого жилья - вопросы обеспечения вновь выстроенных кварталов улицами и учреждениями образования-медицины-спорта ложатся на бюджет. Почему так?

  1. Задача обеспечить жителей города социальной и транспортной инфраструктурой законодательно закреплена за местной администрацией. Соответственно, уже на этом основании застройщик запросто может отказаться строить детсады и улицы; его задача — строить жилые дома. В то же время, местная администрация не может вкладывать ни рубля в землю, которая находится не в её распоряжении — а в случае с комплексной застройкой земля находится в распоряжении застройщика.
  2. Если КОТ происходит на земельном участке, находящемся в собственности застройщика — дело для города вообще труба. Ибо чтобы построить что-то на этом участке за бюджетные деньги можно, только изъяв у собственника нужный участок и предоставив ему равноценный участок взамен изъятого. Хорошенькое дело — забрать у собственника гектар земли под детсад, предоставив ему гектар под жилую застройку! И это при том, что проект детальной планировки территории в рамках КОТ не предполагает возможности строительства жилья на участках, где должны располагаться детсады, школы, улицы и т.д. Есть у меня большое подозрение, что эта норма в Земельном кодексе (ч.15…17 ст.30) появилась исключительно на коррупционной основе. Но неравнодушные и оппозиционеры об этом даже не догадываются - это ж законы читать надо, вдумываться, анализировать…
  3. Ну, допустим, однажды Госдума отменит это правило… как будет развиваться ситуация? Если собственник участка будет вынужден строить детсады за свой счёт, он заложит все затраты в стоимость жилья — ибо вновь построенный детсад в коммерческой эксплуатации «отобъёт» свою стоимость лет этак через 25, что находится далеко за горизонтом планирования  А учитывая, что кроме детсадов собственнику придётся в том же режиме строить и школы, и поликлинику, и спортзалы - жильё на этом участке будет стоить совершенно «атомных» денег, и никогда не будет продано.
  4. Учитывая, что комплексно осваиваемые территории застраиваются сегодня в очень приличном темпе, а местные бюджеты всё ещё относительно скудны в части денег на развитие, перед местными администрациями уже не первый год стоит вопрос — целесообразно ли практически весь бюджет развития направлять на развитие детсадов (и прочей инфраструктуры) в новых районах, если и уже существущая инфраструктура (включая детсады) требует капитальных ремонтов, и в других районах города надо что-то новое и социальное строить? На всё сразу в местных бюджетах денег не хватает.

 Отдать всё в существующие районы — застройщик КОТ заволнуется и переведёт проблему в политическую плоскость; отдать всё в новые районы — проблему в политическую плоскость переведут уже горожане; распределить деньги между теми и этими - никому денег толком не хватит.

 Есть ли у этой проблемы оптимальное решение - можно и нужно обсуждать. Я думаю, что есть.

 Имеет смысл подробней остановиться и на теме нормативов для детсадов. В качестве примера расскажу про противопожарные нормы  Если вкратце, то стройматериалы, из которых строится детсад, либо вовсе не должны поддерживать горение, либо быть слабогорючими (категория Г1 — см. статью 13 по ссылке). Применительно к напольным покрытиям это означает запрет на использование дерева, линолеума и прочих традиционных материалов. Полы в детсаду можно делать из керамогранита, кафеля или бетона — то есть превратить детсад в морг или производственный цех. Такие полы скользки и холодны — дети на них будут простывать и разбивать себе головы. Изящное, казалось бы решение — постелить поверх бетона или кафеля ковёр — не канает, ибо Роспотребнадзор рассматривает ковёр как накопитель и рассадник инфекции. Деревянные полы, пропитанные антипиренами, тоже недопустимы: антипирены на водной основе испаряются и теряют свои огнезащитные свойства за 3-4 года (а значит, через 3-4 года в детсаду придётся перестилать полы заново), антипирены на химической основе якобы выделяют в воздух какую-то отраву и Роспотребнадзор запрещает использовать их в детских комнатах. Анализ напольных покрытий, проведённый по критериям категорий НГ/Г1, выявил несколько видов материалов типа кварц-виниловой плитки или напольного покрытия для поездов типа «Сапсан», которые допустимы в укладке в детсадах, но стоят адски дорого.

 Отдельного внимания заслуживают противопожарные двери, которые до недавнего времени пожарные инспекторы требовали ставить между групповой комнатой и спальней — вес настоящей противопожарной двери составляет порядка 15-20 кг… Кто ответит, как ребёнок должен открыть её и не смущает ли пожарных ситуация, если ребёнок прищемит такой дверью пальцы?

 Кроме того, советские детсады не соответствуют нынешним пожарным нормативам по ширине дверных проёмов, коридоров и лестниц. Поэтому естественное стремление местных властей незадорого увеличить ёмкость двухэтажных детсадов за счёт надстройки третьего этажа попадает под понятие «реконструкция», требует государственной экспертизы и соответствия объекта сегодняшним нормативам. Любой строитель подтвердит, что расширить коридоры и лестничные марши можно только поэлементно разобрав здание и собрав его заново с новыми лестницами и перекрытиями  В общем, проще новый детсад построить, чем реконструировать уже существующий.

 Ещё одна проблема — легитимизация т.н. «встроенных» детсадов, то есть детсадов, расположенных на первых этажах жилых зданий. Сегодня практически невозможно запроектировать жилую многоэтажку так, чтобы первый-второй этаж соответствовал всем нормам, которые законодатель предъявляет к лицензируемому детсаду. В то же время строители совершенно не возражают, чтобы помещения первых этажей, выходящие во двор дома, были отданы в аренду под детские сады — благо детсаду дозволено использовать придомовые игровые площадки. В результате возникает дурацкая ситуация - в отсутствие необходимого количества мест в муниципальных садиках такие «встроенные» детсады пользуются относительной популярностью среди более-менее зажиточных горожан. Но так как лицензировать подобный детсад невозможно, он находится в непонятном статусе типа «учреждения присмотра и ухода за детьми». Поэтому дети, которые посещают его, не могут быть сняты с очереди в муниципальный детский сад. Каков размер такой «теневой», реально отсутствующей очереди в крупных городах и по стране в целом, мне неизвестно… но счёт должен идти на тысячи человек. К сожалению, ни МЧС РФ, ни Роспотребназдор не спешат изменить свои причудливые нормативы, дабы не искажать статистику и реально снять напряжение по части роста очередей в детсады в крупных городах.

 Такие дела. Есть, над чем поразмышлять…